İNŞAAT – GAYRİMENKUL GELİŞTİRME : Bir Sektör Analizi

C – seviyesi yöneticilik dönemimin son dört – beş yılı, yönetim danışmanlığı projelerimin ise önemli bir kısmı “inşaat – gayrimenkul geliştirme” içinde / içiçe geçti. Şu sıralar sektör temsilcileri tarafından artan bir şekilde yüksek sesle dillendirilen problemlerin neredeyse tamamını bizzat ve birebir yaşadım. Günümüzün iş dünyası ajandasında büyük yer işgal eden ve artık sektörler ötesi bir makro mesele haline dönüşen bu sıkıntıları bir de kendi perspektifimden sizlerle paylaşayım dedim.

Genelde sektör analizlerini üç ana başlık altında yapmayı tercih ediyorum ; “sektörel, finansal, yapısal”. Bu makalede de aynı metodolojiyi takip edeceğim :

  • Sektörel problemler :

1. Özellikle “kentsel dönüşüm” alanında yaşanan mevzuat ve kamu kurumları irtibatlı problemler : Yönetmeliklerdeki sıkıntı ve eksiklikler, “çantacı, aracı vs.” isimleri ile tanımlanan şahısların ortalığı karıştıran faaliyetleri, belediyelerin ve kamu kurumlarının “uzak duran” tavırları.

2. “İnovatif yaklaşımların” eksikliği : Yapılan binalar geçmişe göre çok daha kaliteli ama projeler neredeyse birbirinin aynısı. Talep yüksek olup arzın önünden gittiği müddetçe sıkıntı yok fakat rüzgar bugünkü gibi tersine döndüğünde sonuç tam bir “tıkanma” oluyor.

3. “Akıllı ev”, “A+ ofis” gibi tanımlarla yapılan pazarlama – satış faaliyetlerinin sığlığı ve yanıltıcılığı : Kavramların içini boşaltıyoruz bu da beraberinde hem yeknesaklaşan ve etkisizleşen pazarlama araçlarını, hem de kaybolan “müşteri güvenini” getiriyor. Hepimiz biliyoruz ki dairelere birer tablet yerleştirmekle evler “akıllı” olmuyor, kart okutularak binilen asansörler de ofisleri “A+” yapmıyor.

4. İnşaat – gayrimenkulun Türkiye’ nin finansal kaynakları üzerindeki baskısı : Sektör son yıllarda ülkenin “iç ve dış finansal kaynaklarını” o kadar büyük bir hızla ve acımasızca emdi ki diğer sektör temsilcileri gözünde son derece kötü bir şöhrete sahip oldu. Bir finans kökenli profesyonel olarak bu eleştirilerin büyük kısmına ben de katılıyorum. “Kg başına ihracat ve katma değeri çok daha yüksek” sanayi ve yüksek teknoloji üretimi, finansal kaynakların ağırlıklı olarak inşaat ve gayrimenkul geliştirmeye kayması nedeniyle hakettiği ilgiyi ve büyümeyi görmedi maalesef.

5. Konut, ticari yapı, sanayi tesisleri segmentasyonunun, lokasyon seçimlerinin, iç dağılımlarının, mix oranlarının doğru yapılamaması, “pazar araştırma”, “en doğru kullanım analizi” çalışmalarının yetersizliği : AVM’ ler son yıllarda hepimizin gündeminde, yanlış lokasyon ve profilde olanlar hızla kapanıyor ya da “format” değiştiriyor, içlerindeki “kiracı mağazalara” yaşattıkları dramlar da cabası. Ticari gayrimenkulun önemli bir parçası olan “ofislerde” ise dengeli bir dağılım yok. MİA’ lar (merkezi iş aksları) üzerinde veya çevresinde olması yeterli görülen pekçok ofis projesi şu anda sinek avlıyor, beraberinde gelen USD, Euro bazlı, “hayatın olağan akışına” son derece ters kira bedelleri de şaka gibi. Kiralar üzerinde yaşanan mücadelenin iki tarafa da kaybettirdikleri ayrı bir tez konusu.

6. “Kentsel dönüşümün” amacından sapması, ruhundan uzaklaşması : Türkiye’ de sayısı 7 – 8 milyon olan sağlıksız ve tehlikeli konut stoğunu dönüştürmek için gündeme gelen “kentsel dönüşüm” çabaları Bağdat Caddesi üzerinde rant üretme faaliyetlerine dönüştü, en basitinden böyle bir imaj oluştu. Haydi itiraf edelim, Türkiye’ nin çeşitli bölgelerinden hayvanlarını, tarlalarını satarak İstanbul’ a gelen, %82 – %18 dağılımı ile Bağdat Caddesi’ nde dönüşüm işine girenlerin oluşturduğu akıl tutulmasına anlı şanlı firmalarımız da kapılmadı mı?

7. Vatandaşla karşı karşıya gelen müteahhit ve “beni seçmenimle karşı karşıya getirme / bırakma” diyen siyasi otorite / devlet : Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Büyükşehir Belediyeleri, İlçe Belediyeleri “dönüşüme hizmet edebilmek” için kendilerini de “dönüştürmek” zorunda. Fikirtepe gibi lokasyonlarda ortaya çıkan problemlerin çözümünü kamu otoritesi olmadan tarafların kendi çabaları ile sağlaması mümkün değil, zaten yaşayarak görüyoruz.

8. Sektörde “balon” var mı? sorusuna verilemeyen samimi ve direkt cevaplar : Evet kocaman bir balon var, neden buna “balon değil ama arz – talep uyuşmazlığı var” gibi cevaplar veriliyor?! Problemi hasırın altına süpürmenin kime faydası var? Konuta en çok ihtiyaç duyan kesimlerin ulaşabileceği “fiyatlar” sağlanamıyor çünkü İstanbul’ da arsa fiyatları çok yüksek. Doğru ama neyi değiştirir? Sadece İstanbul’ da markalı konutlarda 250 bin arz fazlası var. Bu makalenin yazıldığı saatlerde Sn. Adnan Polat Erzurum’ de sektörün çok ciddi sıkıntıda olduğuna, pek çok “büyük ve iyi bilinen firmanın” yükümlülüklerini yerine getiremeyeceğine dair demeç veriyordu. “Rantsal” değil “kentsel ve değersel dönüşüme” hizmet eden ve “geniş halk kitlelerince ulaşılabilir” konutlar üretmek zorundayız. “Balonun” varlığını değil, muhtemel yıkıcı etkilerini nasıl hafifleteceğimizi konuşmak ve çarelerini bulmak zorundayız artık.

  • Finansal problemler :

1. Özsermaye yetersizliği : Şirketlerimiz “bilanço büyüklüklerine oranlandığında inanılmaz derecede düşük özsermayelerle” faaliyet gösteriyorlar, bana sorarsanız çoğu “teknik iflas noktasına” gelmiş durumdalar. Özsermayeyi büyütmek yerine “bir projeden gelen kaynağı diğer projeyi finanse etmek gibi orta – uzun vadede yıkıcı sonuçlar doğurabilecek bir çalışma modeli” benimsemiş durumdalar. Çarklar dönerken amenna, ama çarklara çomaklar girdiğinde B-planı olmayan şirketler, “devasa” yapılar olsa dahi, büyük krizlere yuvarlanıyorlar.

2. Ucuz finansmana ulaşım sıkıntısı ve döviz bazlı krediler : Maalesef “sermaye piyasalarımızın derinliği ve türev ürünlerin yetersizliği” ucuz finansmana ulaşımı çok zorlaştırıyor, şirketlerimiz de proje finansmanı için orta – uzun vadeli döviz kredilerine veya daha da kötüsü kısa vadeli kredilere yöneliyor, buralardan sağlanan kaynakları da kriz dönemlerinde “işletme sermayesi ihtiyaçları” için kullanıyorlar. Deniz suyu içmek bu, ölüme götürür!! Kur farkı götürmezse faizler götürür, o götürmezse temerrüdler götürür, tam bir ölüm girdabı, çıkmaz sokak!!

3. Yabancıya satışlarda ve yabancıdan doğrudan yatırımda yaşanan hayal kırıklıkları : Öyle bir coğrafyada yaşıyoruz ki yaşanan her uluslararası kriz gelip ilk bizi vuruyor, yatırımcıyı kaçırıyor, doğrudan sermaye girişine engel oluyor. Ülke dışındaki fuarlarda yabancılara yapılan satışlar geliştiricilerimizin finansal ihtiyaçlarını karşılamak yolunda ilaç olamıyor maalesef, ülkenin “kendi hikayesine ciddi ve kesintisiz yatırım yapması şart”.

4. Gayrimenkulü BES, sermaye fonları, varlık fonları ile organik ilişki içine bir türlü sokamıyoruz : Yurtdışından gelen fonlar yüksek riski görüp doğal olarak yüksek getiri bekleyenler, yani “sıcak para” ile, “kısa vadeli spekülatif kaynaklarla” uğraşıyoruz. Daha büyük projelerin altından kalkabilmek için daha büyük ortaklıklara ve, maalesef kaçınılmaz bir şekilde, “konsolidasyona” ihtiyaç var. “Mikro yapıları makro büyüklüklere” dönüştürmek zorundayız, özellikle yurtdışı projeler için.

  • Yapısal problemler :

1. Finansalları, mali verileri “okumada”, raporlamada, veri yorumlamada yaşanan zaaflar : Sektöre CFO olarak ilk adım attığım şirkette söylenen bir cümleyi hiç unutamıyorum; “bu sektörde batarsın, battığını üç yıl sonra anlarsın”. Bugünün dünyasında en önemli yatırım ve değerlendirme aracı olan “anlık veriye” karşı tutunulan bu tavır çoğu şirkette aynen devam ediyor maalesef. Sektör, ağırlıklı olarak, “ERP’ ye, veri yorumlamaya” yatırım yapmıyor gereken ölçüde.

2. Müteahhitlikten gayrimenkul geliştirmeciliğe dönüşümde yaşanan güçlükler : Geliştirme, projelendirme, işletme, pazarlama, yönetim, satış tarafına henüz istenilen ölçüde geçiş yapamadı sektör. Zaten oyuncuların önemli kısmı sektör dışından gelenler, onlar da “inşa etmeyi” yeterli görüyorlar, sonrasındaki fonksiyonları gözardı ediyorlar çoğunluklu. A’ dan Z’ ye tüm fonksiyonaları içeren bir “bütünlüğü” yakalayamadık ağırlıklı olarak. Çok başarılı bir “müteahhit” olmak, çok başarılı bir “geliştirmeci” olmayı getirmiyor beraberinde. Bu “dönüşümü” başaramamanın maliyeti tüm paydaşlar ve vatandaş için çok yüksek.

3. Şirket, proje ve saha yönetimindeki zaaflar : 100 milyon USD ciro beklentisi olan bir projenin imalat süreçlerinin 3 – 5 kişilik bir çekirdek kalfa – usta ekibi tarafından yönetildiğini dehşetle görmüştüm danışmanlığını yaptığım gayrimenkul geliştirme firmasında. Planlamacı yoktu, proje müdürü yoktu, iş güvenliği yoktu, o yoktu bu yoktu ve bu proje İstanbul’ un çok nezih bir ilçesinde denize birkaç km uzaklıta A, A+ bir projeydi. Planlama süreçlerinden başlayarak çok ciddi beyin gücü ve ekipler vakfetmeliyiz bu devasa projelere, oysa zamanımız bürokrasi ile cebelleşmekle, tedarikçilerle ölümüne pazarlık yapmakla, hep en ucuzu kovalamakla geçiyor, işin “nihayetindeki toplam maliyeti” düşünmeden.

4. Oluşmuş kayıtdışı ekonomi : “Kayıtdışı ekonominin” en yoğun yaşandığı sektörler taahhüt ve gayrimenkul geliştirme. Birçok olumsuzluğunun yanında, finans kökenim nedeniyle en çok ilgilendiğim tarafı “mali tabloların gerçek durumu göstermiyor oluşu”. “Bilanço, gelir ve nakit akış tabloları arasındaki bağlantı gerçek durumu göstermiyor” çünkü gerçek durumu derinden etkileyen “ikincil defterler” sözkonusu. Bu nedenle şirketlerin “röntgenlerini tam olarak çekemiyor, checkuplarını tam ve doğru olarak yapamıyor, taşıdıkları riskleri tam olarak ölçemiyoruz”, bu durum “yatırım iklimini” de olumsuz etkiliyor.

5. Tedarikçi ve taşeronlarla kurulan ilişkinin her açıdan “sürdürülebilir olma özelliğini” yitirmesi : Vadelerin bu kadar uzadığı bir ortamda taşeron ve tedarikçilere yapılacak ödemelerin sürekli ertelenmesi, zorluklar çıkarılması ve aşırı taleplerde bulunulması bu küçük ölçekli firmaları çok zor durumda bırakıyor. “Ekosistemin” bu ayağı sürekli kayıpta, gidenin yerini doldurmak için gelen her yenisi ise “daha düşük kalite ve performansla” hizmet veriyor. Sonuç hepimizin malumu; “geciken işler, nefaset kayıpları, hayal kırıklığına uğrayan müşteriler ve orjinal bütçesini kat be kat aşan imalat kalemleri”.

Bu makalenin sınırları tabii ki tüm olumsuzluk ve problemleri kapsayacak genişlikte değil, ben sadece tecrübelerim ve okuduklarım doğrultusunda bir özet çıkarmaya çalıştım. Çözüm önerilerim takip edecek makalelerde olacaktır elbette. Bu arada sevgili kardeşim, değerli akademisyen “Dr. Levent Sümer’ in blogunu” ve aşağıdaki bağlantılarda okuyabileceğiniz makalelerini sıraladığım problemlere çözüm yolunda “birer önlemler ve öneriler paketi olarak okumanızı da” hararetle tavsiye ederim.

https://leventsumer.wordpress.com/2017/10/01/afrika-muteahhitlik-fonu/

https://leventsumer.wordpress.com/2017/08/08/turkiye-gayrimenkul-fonu/

Selamlar;

Lütfullah Kutlu

6 Ekim 2017, Cuma

Reklamlar

About LÜTFULLAH KUTLU

69 doğumlu, Boğaziçi Üniversitesi İktisat Fakültesi mezunu, yönetim danışmanı, profesyonel yönetici, evli, çocuk sahibi, insan olma sorumluluğunun bilincine varmaya çalışan...
Bu yazı İŞ YAZILARIM içinde yayınlandı ve , , , , , , , , , , , , , , , , olarak etiketlendi. Kalıcı bağlantıyı yer imlerinize ekleyin.

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Google fotoğrafı

Google hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Connecting to %s